Отчет об итогах государственной кадастровой оценки
земель населенных пунктов Ульяновской области, 2020 г.
Итоговый отчет о государственной кадастровой оценке
Земельные участки в составе земель населенных пунктов по состоянию
на 01.01.2020
Пояснения к отчету о ГКО
Для правообладателей
В тексте Отчета о государственной кадастровой оценке (ГКО) описан расчет кадастровой стоимости земельных участков со ссылками на приложения, в которых приведены исходные данные, расчеты и результаты ГКО.
Перечень земельных участков, предоставленный Росреестром для проведения ГКО, представлен в таблице «Перечень Росреестра» (приложение 1, папка П1.3). В таблице содержатся сведения о земельных участках, внесенные в ЕГРН по состоянию на 01.01.2020.
Каждому земельному участку при обработке Перечня был присвоен код расчета вида использования (приложение 1, папка П1.4.5, файл «Результаты обработки Перечня»). По этому коду были определены сегмент и группа, к которым относится земельный участок (приложение 1, папка П1.6, файл «Справочник Сегментация»).
В результате сбора и анализа ценовой информации об объектах-аналогах (приложение 1, папка П1.7.2, файл «Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости») были определены ценовые зоны для группировки объектов оценки (приложение 2, папка П2.2, карты оценочного зонирования по группам).
Расчет кадастровой стоимости каждого земельного участка производился в рамках его подгруппы, учитывающей разрешенный вид использования (принадлежность к группе в сегменте) и местоположение (принадлежность к ценовой зоне) – приложение 2, папка П2.3, файл «Подгруппы, зоны, способы оценки». Подход и метод расчета для каждой подгруппы определялся на основании требований «Методических указаний о государственной кадастровой оценке». Для каждого земельного участка его подгруппа и сведения о способе, подходе и методе определения кадастровой стоимости представлены в таблице «Сведения о величине кадастровой стоимости» (приложение 2, папка П2.5).
Перечень учитываемых ценообразующих факторов для каждой подгруппы был определен исходя из назначения земельных участков, входящих в подгруппу. Значения ценообразующих факторов определялись на основании обработки информации из открытых источников и ответов на запросы в муниципальные образования и в организации (приложение 1, файлы в папках П1.2.4, П1.6). Для каждого земельного участка, в зависимости от подгруппы, учитывались ценообразующие факторы, представленные в таблице «Ценообразующие факторы» (приложение 2, папка П2.1).
Если в таблице «Сведения о величине кадастровой стоимости» (приложение 2, папка П2.5) указано, что для оценки земельного участка применялся метод массовой оценки (столбец «Метод оценки»), то подробный расчет кадастровой стоимости без учета ограничений и обременений приведен в одной из таблиц приложения 2 (папка П2.4, папки по сегментам: П2.4.1-П2.4.13), за исключением сегмента 10 «Использование лесов». Чтобы найти таблицу с расчетами в папках П2.4.1-П2.4.13, нужно в таблице «Сведения о величине кадастровой стоимости» для земельного участка определить сегмент и подгруппу. По сегменту выбрать соответствующую по названию папку П2.4.1-П2.4.13, а по подгруппе – вкладку в табличном файле в выбранной папке. Расчет кадастровой стоимости объектов сегмента 10 «Использование лесов» без учета ограничений и обременений приведен в разделе 3.6.10 Отчета (в папке П2.4.9 представлены только результаты расчета).
Если в таблице «Сведения о величине кадастровой стоимости» указано, что для оценки земельного участка применялся индивидуальный метод оценки (столбец «Метод оценки»), то подробный расчет кадастровой стоимости без учета ограничений и обременений приведен в приложении 3.
В таблице с расчетами по подгруппе (папки П2.4.1-П2.4.13) методом эталона (столбец «Метод расчета» в таблице «Сведения о величине кадастровой стоимости») указано, какие ценообразующие факторы учитываются для данной подгруппы, значения этих факторов и значения коэффициентов, используемых для корректировки.
В таблице с расчетами по подгруппе (папки П2.4.1-П2.4.13) методом УПКС (столбец «Метод расчета» в таблице «Сведения о величине кадастровой стоимости») указано, по какой зоне ведется расчет (квартал, населенный пункт, муниципальное образование, область) и по какой схожей группе (подгруппе) объектов.
Результаты кадастровой оценки – кадастровая стоимость для каждого земельного участка из Перечня – представлены в таблице «Сведения о величине кадастровой стоимости» (приложение 2, папка П2.5). При наличии у земельного участка ограничений (обременений), информация о которых содержится в Перечне, кадастровая стоимость рассчитывалась с учетом этих ограничений (в таблице указан коэффициент, примененный для учета ограничений и обременений).
Сведения о наличии ограничений (обременений) содержатся в файле «Перечень Росреестра» (приложение 1, папка П1.3), а также в файле «Территориальные зоны» (приложение 1, папка П1.4.5). При наличии у земельного участка нескольких ограничений (обременений) в расчете кадастровой стоимости учитывалось ограничение (обременение), вызывающее наибольшее снижение кадастровой стоимости.
Для специалистов
| № пп | Описание работ | Результаты (приложения) в отчете |
| 1 | Сформирован список населенных пунктов с характеристиками. Сформирован предварительный список ценообразующих факторов. На основании ответов на запросы в МО, на основании обработки информации из открытых источников создан справочник | П1.2 и П1.5 - запросы и ответы, П1.2.4 - справочник "Результаты обработки ответов" (справочник по населенным пунктам), П1.6 - справочники по ЦОФ и коэффициентам |
| 2 | Коды видов расчета внутри сегментов разбиты на группы по виду использования (создан справочник). Кодам расчета видов использования установлены соответствующие классы ЗУ (классы ЗУ - по справочнику под ред. Лейфера). | П1.6 - "Справочник Сегментация" |
| 3 | Обработан Перечень Росреестра: всем объектам присвоены коды вида расчета использования (по которым присвоены сегмент и группа), код зонирования (связан с КЛАДР). | П1.3 - "Перечень Росреестра", П1.4.5 - "Результаты обработки Перечня" |
| 4 | Информация о рынке недвижимости (об объектах-аналогах) собиралась в течение 2-го полугодия 2019 г., обрабатывалась и проверялась на пригодность для использования в расчетах. Для объектов-аналогов, признанных пригодными для использования в расчетах, определены кадастровые кварталы, присвоены коды зонирования, коды расчета видов использования. | П1.7.2 - "Результаты сбора информации о рынке объектов недвижимости" |
| 5 | Для каждой группы создана электронная карта зонирования. Ценовая информация о рынке (удельные показатели рыночной стоимости) была нанесена на электронные карты зонирования по группам. По результатам анализа рыночной информации на картах выделены ценовые зоны, учитывающие местоположение объектов внутри групп по виду использования, и нанесены их границы. Ценовым зонам присвоены закодированные названия, соответствующие подгруппам. | П2.2 - карты зонирования и границы зон, П2.3 - "Подгруппы, зоны, способы оценки" (диапазоны рыночных цен по зонам) |
| 6 | Все объекты оценки, используя признаки деления по виду использования (сегмент, группа) и по местоположению (выделенные на карте ценовые зоны, определенные в справочнике по населенным пунктам территориальные объединения «Группы районов», «Территории», связанные с кодами зонирования), а также по методу оценки (массово/индивидуально), подходу к оценке (сравнительный, затратный, доходный) и методу расчета (по эталону, по УПКС, дисконтирование, капитализация и пр.), разделены на подгруппы. Такая же группировка применена к объектам-аналогам для установления внутри подгрупп соответствия объектов-аналогов объектам оценки. Таким образом, подгруппа учитывает вид использования и местоположение объекта, а остальные различия ценообразующих факторов внутри подгрупп учитываются коэффициентами (корректировками из справочников: в первую очередь – из методических указаний, во вторую очередь – из справочников под ред. Лейфера, в третью очередь – из публикаций оценочных организаций, содержащих анализ и обобщение информации о рынке недвижимости). Также в справочниках определено, какие ценообразующие факторы используются при расчете КС объектов той или подгруппы (в частности, в зависимости от назначения ЗУ). | П2.3 - "Подгруппы, зоны, способы оценки", П2.1 - "Ценообразующие факторы", П1.6 - справочники по ЦОФ и коэффициентам |
| 7 | Сначала расчет КС всех объектов производился без учета ограничений (обременений). Подгруппы с достаточным количеством аналогов рассчитывались по эталону. Подгруппы с недостаточным количеством аналогов рассчитывались по схожим группам методом эталона с использованием коэффициентов корректировки на назначение. Отдельные подгруппы в силу их специфичности, из-за отсутствия рынка рассчитывались по УПКС. Одна подгруппа по рыбоводству рассчитывалась индивидуально - доходным подходом (методом капитализации), одна подгруппа (группа) по использованию лесов рассчитывалась массово - доходным подходом (методом дисконтирования). | |
| 7.1 | Для расчета подгруппы по эталону определялись характеристики эталона. Для этого анализировались характеристики объектов оценки, входящих в подгруппу, и выбирались медианные значения количественных характеристик и наиболее часто встречающиеся значения качественных характеристик. Стоимость эталона для каждой подгруппы определялась по подобранным объектам-аналогам. Отличия характеристик объектов-аналогов от эталона учитывались корректировками. Рассчитывался удельный показатель стоимости эталона. На основании удельной стоимости эталона, путем применения тех же корректировок в случае отличия входящих в подгруппу объектов оценки из Перечня Росреестра от эталона, определялась КС объектов оценки. | П2.4 - расчеты КС по сегментам (ограничения не учтены) |
| 7.2 | Оценка другими подходами и методами (кроме эталона и УПКС) производилась отдельно и описана в Отчете. | П2.4 - расчеты КС по сегментам (ограничения не учтены), Приложение 3 (рыбное хозяйство), Раздел 3.6.10 Отчета (Сегмент 10 "Использование лесов") |
| 7.3 | Расчет по УПКС производился только после расчета КС всех объектов другими методами. Для расчета подгруппы по УПКС определялась схожая подгруппа (группа), по объектам которой будет производиться оценка, рассчитанная не по УПКС. Для 14 сегмента использовались все подгруппы, рассчитанные не по УПКС. Каждый объект оценивался по УПКС в пределах кадастрового квартала (за исключением нулевых кварталов). Если объекты выбранной подгруппы (группы) в квартале отсутствовали, то объект оценивался в пределах населенного пункта (по коду зонирования), если объекты отсутствовали и в населенном пункте, то оценивался в пределах муниципального образования (городского округа или муниципального района), если схожие объекты отсутствовали и в муниципальном образовании, то оценивался в пределах всей области. | П2.4 - расчеты КС по сегментам (ограничения не учтены) |
| 8 | Производился расчет коэффициентов для учета ограничений (обременений). Все ограничения (обременения), указанные в Перечне Росреестра, в зависимости от их вида, содержания были разделены на группы. Для каждой группы было определено значение 3 факторов. Также для каждого объекта оценки отдельно учитывался фактор площади, на которую распространяется ограничение. Если площадь не указана, а участок не полностью входит в зону ограничения, то фактор площади не учитывался. | П1.4.5 - "Территориальные зоны" |
| 9 | После расчета КС без ограничений и коэффициентов для учета ограничений рассчитывалась КС с учетом ограничений (обременений). | П2.5 - "Сведения о величине кадастровой стоимости" (ограничения учтены) |